Хочу купить землю отличие ижс от садоводства. Что лучше снт или ижс - аргументы за и против

Владение землей в России дает право собственнику использовать ее лишь в строгом соответствии с назначением. Например, на участке под возведение жилья нельзя заниматься фермерством, а владелец земли, предназначенной для фермерской деятельности, обязан ее вести и отчитываться в налоговые органы. Вот почему перед покупкой земли под застройку необходимо задуматься о том, как законодательство разрешает использовать конкретный объект.

В нашей стране земли подразделяются на несколько категорий, однако физические лица могут приобрести лишь участки, относящиеся к поселениям либо к землям сельхозназначения. У каждого из этих видов есть деление по типу назначения земли. Например, земля под индивидуальное строительство (ИЖС) или дачу (СНТ, СПК, СНП), а также под крестьянско-фермерское хозяйство, личное подсобное хозяйство и другие. Для возведения жилья в большинстве случаев приобретают земли со статусом ИЖС и СНТ - их особенности и рассмотрим подробнее.

Земля под ИЖС может находиться только в населенных пунктах. Ее назначение следует из названия - этот тип предназначен для постройки дома. Градостроительный кодекс РФ признает таким объектом отдельно стоящий жилой дом до трех этажей включительно, в котором проживает одна семья. Когда дом построен и оформлен в собственность, в нем можно прописаться.

На земле под ИЖС нельзя вести предпринимательскую деятельность, размещать промышленные объекты, строить многоквартирные дома и использовать его в любых других коммерческих целях. Зато у собственника есть возможность разбить на участке сад и огород, а также возвести различные постройки: гараж, теплицы, баню, сарай и другие. Словом, полностью обустроить участок для комфортной жизни своей семьи.

Что такое садоводческое некоммерческое товарищество

СНТ наряду с другими схожими объединениями - садоводческим потребительским кооперативом (СПК) и садоводческим некоммерческим партнерством (СНП) - может быть использовано для ведения дачного хозяйства, в том числе строительства. Большая часть СНТ располагается на сельскохозяйственных землях, хотя они могут принадлежать и к категории поселковых. Владелец может возвести на своей земле хозяйственные постройки и даже жилой дом, однако оформить регистрацию в нем будет проблематично - вполне вероятно, что для этого придется обратиться в суд. Тем не менее в судебной практике немало дел, которые закончились в пользу собственников, а их право прописываться в домах СНТ, относящихся к поселковым землям, признано Конституционным судом России (постановление КС РФ от 14.04.2008 N 7-П).

Статус СНТ дает собственнику практически те же возможности для строительства на участке, что и ИЖС, и накладывает на него такие же ограничения в плане использования в коммерческих целях. Но все же между ними немало разного.

ИЖС или СНТ отличия и подводные камни

Главным отличием рассматриваемых видов земель, помимо процедуры регистрации, является следующее: участки ИЖС всегда представляют собой земли поселений со всеми вытекающими отсюда плюсами. В развитие этих земель вкладывает деньги государство, а это значит, что проведение электричества, строительство дорог и некоторые другие расходы финансируются за счет бюджета. А вот участникам СНТ все это придется оплачивать за счет собственных средств.

Еще одно отличие заключается в возможностях хозяина решать глобальные вопросы обустройства своего участка, например, подведение газа. На участке ИЖС для этого достаточно желания собственника, в СНТ же придется газифицировать сразу весь поселок. А для этого необходим интерес других товарищей и их готовность нести расходы. С одной стороны, это влечет понятные сложности. Но, с другой стороны, такой порядок решения вопросов может быть и на руку владельцам, в особенности если их финансовые возможности более или менее одинаковы. Например, в поселке СНТ при общем желании можно организовать охрану, тогда как в деревне, где расположен участок под ИЖС, это невозможно.

Говоря о затратах собственника, стоит упомянуть, что в СНТ существуют членские взносы. Это обязательные платежи, которые идут на текущие хозяйственные нужды товарищества, обустройство территории общего пользования, содержания аппарата СНТ и прочие расходы. Размер взносов устанавливается в каждой конкретной организации и в среднем составляет несколько тысяч рублей в год. Собственник участка под ИЖС таких расходов лишен, однако он несет большее налоговое бремя.

Еще один важный момент: статус ИЖС обязывает начать строительство жилья в течение трех лет с даты приобретения участка. Иначе собственник может быть оштрафован на сумму от 20 до 50 тысяч рублей по статье 8.8 КоАП РФ. Более того, согласно статье 284 ГК РФ, существует теоретическая вероятность, что участок может быть изъят, если собственник в указанный срок не начал его осваивать в соответствии с назначением. Хотя порядок изъятия пока законодательством не определен, и указанная статья не применяется. А вот штраф местная администрация наложить вполне может! Владелец же участка в СНТ не обязан возводить какие-либо постройки, поэтому строительство дома можно отложить на более поздний срок.

В заключение упомянем о стоимости участков. Исторически в России земля под ИЖС стоит дороже СНТ. Однако при принятии решения стоит учитывать приведенные выше обстоятельства и оценить, какие еще затраты придется понести будущему собственнику (расходы на коммуникации, взносы, налоги, стоимость оформление постройки и так далее). В общем случае рекомендации специалистов сводятся к тому, чтобы точно определиться с целями приобретения земли. Если это летний отдых и поездки по выходным, то лучше выбрать участок в СНТ. А семье, которая планирует жить в доме круглогодично, тем более, если это жилье будет единственным, лучше позаботиться о приобретении земли под ИЖС.

Множество семей сталкивается с вопросом приобретения земельного участка под строительство коттеджа или частного дома. Для начала следует разобраться с такими аббревиатурами, как СНТ и ИЖС. Необходимо разграничивать эти определения и чётко знать, какая разница между ними.

Что такое индивидуальное жилищное строительство?

ИЖС представляет собой участок, где разрешается возведение жилых домов, этажность которых не должна превышать трёх. Такие территории располагаются в пределах посёлка, города или иного населённого пункта.

СПРАВКА . Зданию, построенному на участке ИЖС, присваивают определённый адрес. Собственник земли вправе получить в доме прописку.

Что такое садовые некоммерческие товарищества

СНТ предназначены для ведения сельского хозяйства или постройки жилых объектов. Они находятся в пределах населённых пунктов или за их чертой. В состав товариществ входят земли любого назначения. Наиболее распространёнными являются сельскохозяйственные.

Когда собственник состоит в товариществе, он вправе возводить различные нежилые объекты: например, баню. Участок подходит и для постройки различной недвижимости.

ВАЖНО! Главная проблема состоит в сложности регистрации в домах, находящихся на территории СНТ. В некоторых случаях это может привести к судебным разбирательствам.

В чём разница и что лучше

Главным отличием рассматриваемых категорий является такой аспект: территории индивидуального жилищного строительства представляют собой поселенческие земли. В их развитие государство вкладывает деньги. А участники СНТ оплачивают всё за свой счёт.

Существуют и иные различия:

• На участках под ИЖС можно получить прописку без каких-либо ограничений. В СНТ для этого необходимо пройти длительную процедуру, предусматривающую признание постройки жилой и подходящей для проживания.
• Территории садовых некоммерческих товариществ приобретают для огородничества, ведения сельского хозяйства с возможностью постройки на них дачных домов.
• Земли ИЖС считаются перспективными, поскольку на их развитие местный бюджет выделяет финансовые средства. СНТ развивается только за счёт членов товарищества.

ВАЖНО! При выборе территории следует учитывать множество нюансов и знать различные правовые тонкости. Необходимо чётко наметить цель, для которой предназначается участок.

Чтобы дать ответ на вопрос: «что лучше: ИЖС или СНТ», необходимо выделить ряд основополагающих моментов:

Прийти к единому мнению сложно, поэтому каждый должен выбирать категорию земель, соответствующую поставленным целям.

Чтобы окончательно понять, что лучше, стоит ли переводить СНТ в ИЖС, стоит отметить минусы строительства дома на садоводческих территориях:

• Строения, возведённые на землях, отведённых под садоводство или сельское хозяйство, не предназначены для постоянного проживания. Они считаются летними домиками.
• Сделать прописку крайне сложно, а в отдельных случаях совсем невозможно.
• Затруднённое проживание в зимнее время в плане выезда.
• Сложности с газификацией, поскольку этот вопрос не входит в компетенцию муниципалитета.

Участки земли ИЖС пользуются большим спросом и считаются самыми престижными. На дом, построенный на такой территории, будет проще оформить налоговый вычет.

Факторы, по которым отличаются ЗУ

Прописка

Зарегистрироваться в ИЖС не составит никаких проблем. Дома на этих землях строят именно для регулярного проживания.

В СНТ прописку можно оформлять лишь в случае признания постройки жилой.

Здание также должно отвечать установленным требованиям.

Разница в налогах

В садовых товариществах налоговые платежи могут быть намного меньше, чем в ИЖС. На землях индивидуального строительства налоги рассчитываются по фиксированной ставке.

Тарифы

Собственники ИЖС вправе пользоваться льготами, размеры которых намного ниже, по сравнению с СНТ.

Плюсы и минусы инфраструктуры

Инфраструктура в СНТ полностью отсутствует. Если есть, то её очень мало: например, поблизости расположен магазин или дорога.

На территориях ИЖС хорошо развитая инфраструктура:

• Дороги.
• Общественный транспорт и остановки.
• Медицинские, производственные и образовательные учреждения.
• Государственные организации.
• Рекреационные ресурсы.
• Зоны специального назначения.
• Военные объекты и многое другое.

Минусы: большой земельный налог. Когда участок куплен и зарегистрирован, но строительство длится долго, через 10 лет на него существенно повысится налоговая ставка. Если работы по возведению здания не начались в течение 3 лет, земля подлежит изъятию.

СНТ и ИЖС – две разновидности земель, предназначенные для разных целей.

Если территория планируется для обустройства сельского хозяйства, удобней приобретать земли на СНТ.

Когда речь идёт о возведении жилого здания для постоянного проживания, лучше обратить внимание на категорию ИЖС.

Прежде чем покупать землю, необходимо выяснить её предназначение. Важно проанализировать все положительные и отрицательные аспекты, которые могут возникнуть в процессе эксплуатации территории.

Люди, планирующие заняться подсобным хозяйством, переселиться в частный дом, приобрести дачу, при выборе участков сталкиваются с понятиями СНТ, ДНП, ДНТ, ИЖС. Аббревиатура означает правовые схемы приобретения и владения земельными наделами и строительства малоэтажной частной . Для будущего землепользователя крайне важно понять, что такое СНТ, ДНП, разобраться во всех нюансах и выбрать подходящий именно для себя вариант.

Какие формы земельных участков предусмотрены законодательством? Фото № 1

Фактически ИЖС – это всего лишь форма разрешенного использования земель в РФ, юридический и правовой статус надела, а также вариант обеспечения населения жильем.

ИЖС – индивидуальное жилищное строительство.

Юридическое понятие предполагает получение в собственность/владение участка земли под возведение на нем жилой постройки за счет владельца с дальнейшей возможностью .

Регулируют порядок индивидуального жилищного строительства следующие законы:

• Градостроительный Кодекс;
• Земельный Кодекс;
• Гражданский Кодекс;
• ФЗ № 221 «О государственном кадастре недвижимости».

Индивидуальная застройка может вестись только на землях населенных пунктов (городов, поселков городского типа, сельских поселений).

При этом:

• частный дом возводится в точном следовании строительным СНиПам, работы начинаются с получения разрешения;
• площадь участка должна вписываться в законные нормы.

Виды некоммерческих объединений собственников

Добровольные объединения собственников участков с постройками или без них. Фото № 2

Что такое СНТ, ДНП, ДНТ? По статье 4 закона 66-ФЗ, это уже способ добровольного объединения собственников участков с постройками или без них для реализации прав на получение и владение землями, ведение хозяйственной деятельности и т. д. Правовые моменты деятельности:

• существуют в форме товариществ, кооперативов, партнерств;
• наделяются статусом юридического лица с государственной регистрацией;
• деятельность строится на основе Устава организации; управление – выбором правления и председателя;
• некоммерческие объединения вправе иметь общее имущество, финансовые средства на балансе.

На практике применимо выражение «земли ДНП», «земли СНТ». Так сложилось по причине того, что для выбора объединения определяющее значение имеет разрешенное использование земель собственников. В этом плане виды объединений имеют следующие особенности:

• СНТ – садовое некоммерческое товарищество. Располагается исключительно на землях назначения;
• ДНП – дачное некоммерческое партнерство. Создаются в пределах земель сельскохозяйственных угодий, а также населенных пунктов. Общее имущество организации находится во владении юрлица;
• ДНТ – дачное некоммерческое товарищество. От ДНП отличается формой владения общим имуществом. Если оно приобреталось за взносы участников, то является собственностью членов товарищества; когда вкладывались деньги спецфонда общества — имущество попадает в собственность юридического лица. Категория разрешенных земель аналогична ситуации с дачным партнерством.

Регулирует деятельность дачно-садовых объединений закон 66-ФЗ «О садовых, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

Что лучше — СНТ или ДНП?

Однозначного ответа нет, поскольку многое зависит от целей будущего землевладельца.

Если человек планирует приобретение для ведения подсобного хозяйства, стоит обратить внимание на СНТ. В этой категории находятся самые плодородные почвы. Позволительно выстроить на территории дачный дом, вполне пригодный для постоянной жизни, оформить в . Но зарегистрироваться в нем не получится.

Дачные партнерства характеризуются лучшей инфраструктурой. Дают возможность не просто возвести постройку и оформить в ЕГРП, но и получить почтовый адрес с постоянной регистрацией владельца.

Плюсы и минусы ИЖС

Что такое участок под ИЖС? Фото № 3

Земли ИЖС – это «сливки» частного домостроения, поскольку располагаются в пределах населенных пунктов. Прекрасная инфраструктура района, наличие технических коммуникаций, развитые транспортные магистрали – о чем еще может мечтать домовладелец.

Присутствуют и другие плюсы:

• Возведенный частный дом, коттедж или особняк получает индивидуальный почтовый адрес. Поэтому не возникает проблем с регистрацией. Возможна доставка корреспонденции на адрес.
• Официальное проживание предоставляет весь «пакет» социальных преимуществ. Можно трудоустроиться по ТК РФ, «приписаться» к районной поликлинике, определить детей в детский сад или школу в микрорайоне проживания.
• Обустройство техническими коммуникациями проводится через централизованные городские или поселковые сети.
• Такое строение дает налогового вычета.
• Можно обращаться за всем спектром кредитных программ. Банки охотно кредитуют под залог частных домов по ИЖС.
• Доступно оформление социальных льгот, участие в государственных программах поддержки населения.

Издержки частного домовладения на землях ИЖС:

• Почувствовать во всей красе «близость природы» не выйдет. Участки предоставляются ограниченного размера (в каждом субъекте действует свой норматив), где разве что можно «разбить» цветник, оформить пару-тройку дорожек, да установить беседку.
• Получение разрешения на строительство, согласование архитектурного проекта и другие организационные моменты чрезвычайно трудоемки, занимают массу времени. Завершение строительства требует процедуры введения дома в эксплуатацию: и хорошо. Если строители не нарушили нормы.
• Об уборке придомовой территории, обслуживании строения и участка собственнику придется подумать самостоятельно. Между тем, ответственность за ненадлежащее содержание имущества, представляющее опасность для окружающих, с него не снимается.

Плюсы и минусы ДНП

Постройка дачного домика на землях ДНП. Фото № 4

После внесенных изменений в земельное законодательство выстроить дачу разрешено на земле поселений, что фактически приравняло ДНП к ИЖС. Но некоторые условности еще продолжают действовать. В чем достоинства земли в ДНП?

• Низкая стоимость в сравнении с другими формами объединений;
• возможность проживания в более благоприятной загородной зоне;
• если участок расположен на землях поселений, существует возможность присвоить почтовый адрес и официально ;
• партнерство дает право владельцу земли участвовать в собраниях сообщества, вносить предложения в организацию деятельности и принимать решения;
• когда прописка в планах не стоит, можно не проводить экспертизу здания. Переводить его в категорию жилых помещений.

Недостатки земли в дачном партнерстве:

• Если земля относится к сельхозугодиям, здесь можно культивировать садово-огородные растения и выстроить дачный . Обзавестись капитальным коттеджем для постоянной жизни за городом весьма проблематично.
• С другой стороны, ограничиться только огородом или садом не получится. По закону строительство подсобного дачного дома с регистрацией собственности в ЕГРП обязательно.
• Земли ДНП лежат вне зоны ответственности властей по обустройству этих районов объектами инфраструктуры и коммуникаций. Не исключено, что к дому не подведены газ, электричество, вода, отсутствуют дороги. Не запрещается оборудовать все это за свой счет. Однако стоимость работ сопоставима затратам на приобретение участка.
• Поскольку социальные объекты также не предусмотрены, посетить врача или определить ребенка в школу возможно в ближайшем населенном пункте.

Плюсы и минусы СНТ

Достоинства и недостатки земель СНТ. Фото № 5

Земли СНТ предназначены для занятия сельским хозяйством для личных целей: садом, огородом.

Достоинства садовых владений:

• дешевле ИЖС;
• в этой категории находятся самые плодородные участки;
• расположены в самых живописных районах с благоприятной экологией;
• достаточно ограничиться выращиванием овощей и фруктов, чтобы использовать землю по назначению. «Строиться» не обязательно.

Ограничения. Они напрямую вытекают из положительных моментов:

• рыночная стоимость плодородных участков СНТ выше дачных наделов;
• значительная удаленность от населенных пунктов и современных благ: больниц, учебных заведений, объектов бытового обслуживания;
• отсутствие транспортных развязок или их плохое состояние;
• капитальный дом на участке официально будет учтен как дача, что напрямую снижает его оценку;
• практически невозможно оформить постоянную регистрацию.

СНТ, ДНП, ИЖС: что выбрать?

Что лучше: СНТ или участки под ИЖС. Фото № 6

Как говорят, на вкус и цвет товарища нет. Главное — не разочароваться в столь серьезном приобретении. Любой надел будет нужен и полезен, если его обладатель четко взвесил все «за» и «против» и определился с задачами землепользования.

Если садовый или участок приобретается для сезонного проживания, то владелец получит все прелести загородной жизни. На столе будут овощи и фрукты, выращенные своими руками без химикатов, вокруг – чистейший воздух и завораживающие пейзажи.

Обеспеченным собственникам можно не опасаться отсутствия удобств и провести коммуникации за свой счет.

Если земля расположена там, куда даже «Макар телят не гонял», нужно подумать, как туда добраться, в каком состоянии подъездные пути. При наличии транспорта можно примерить жизнь «отшельника».

В пользу ИЖС склоняется сегодня все больше граждан. Здесь следует взвесить свои силы по дальнейшему обслуживанию владения. Что и говорить, это затратно в сравнении с . Пустить дело на самотек – лет через 15-20 дом превратится в труху, но и направлять каждую свободную копейку на поддержание участка и строения слишком обременительно.

Как перевести СНТ в ИЖС?

Порядок перевода земель СНТ в земли под ИЖС. Фото № 7

Законом такая возможность предусмотрена. Цель преобразований – присоединение надела к землям поселения. Для этого владельцу потребуется составить ходатайство в муниципальную администрацию с приложением:

• Документа, удостоверяющего личность заявителя;
• Подтверждение правообладания на и постройки на нем (кадастровые выписки, справки ЕГРП).

Перечень не является исчерпывающим, поэтому могут потребоваться дополнительные бумаги. На решение по вопросу отведено 2 месяца. При положительном результате владельцу выдается акт о переводе , в случае отказа – правовое обоснование.

На практике реализовать задуманное крайне сложно. Муниципалитеты могут отказать из-за невозможности расширить границы населенного пункта, законодательных ограничений.

Устав и взносы в СНТ

Вступление в СНТ подразумевает уплату членских взносов (ст. 19 ФЗ № 66).

Виды взносов, порядок внесения

Взносы выплачиваются:

• единовременно при оформлении в товарищество;
• на регулярной основе (ежегодно, ежеквартально).

За счет поступлений СНТ развивает инфраструктуру общей , проводит текущий и капитальный ремонт коммуникаций.

Сумма платежей исчисляется по установленной в СНТ норме за единицу площади земли. Таким образом объем финансовых обязательств гражданина напрямую зависит от величины участка.

Права и обязанности члена садового некоммерческого товарищества. Фото № 8

Устав – основной документ СНТ

• данные о товариществе;
• права и обязанности объединения;
• совместное имущество, порядок уплаты взносов;
• управляющий орган СНТ и его компетенции;
• мониторинг деятельности СНТ;
• организация спецфонда;
• условия реорганизации.

Составляется в письменной форме и утверждается общим собранием членов СНТ.

Подводя итог о плюсах и минусах приобретения участков ДНП/ДНТ, на территориях под ИЖС, еще недавно мы бы сказали: конечно, ИЖС. Но после разрешения отдавать земли населенных пунктов под дачные партнерства приоритеты смещаются в пользу дачного партнерства. Правда, с условием расположения ДНП на землях населенных пунктов.

В таком случае надел обходится дешевле, возможно жилищное с последующей пропиской.

О юридических тонкостях выбора участков под ИЖС вы можете посмотреть в видео:

Напишите вопрос жилищному юристу в форму ниже Смотрите также Телефоны для консультации